Banken hebben de wettelijke plicht zich in te spannen te voorkomen dat zij hypothecaire kredieten verstrekken waarvan in redelijkheid kan worden voorzien dat de consument de lasten verbonden aan deze lening in de toekomst niet kan dragen. Dit noemt men het voorkomen van overkreditering.

Het coronavirus heeft niet alleen grote risico’s voor de gezondheid, het kan ook grote financiële gevolgen hebben. Bepaalde groepen consumenten blijken extra kwetsbaar. Onder meer betreft dit werknemers met een tijdelijk arbeidscontract en zzp’ers. In een aantal sectoren is te zien dat juist dit type consumenten financieel zwaar is getroffen, omdat hun omzet als zzp’er sterk is gedaald of omdat zij werken bij ondernemingen die gaan saneren en als eerste afscheid nemen van werknemers met een tijdelijk arbeidscontract.

De toezichthouders AFM en DNB eisen nu van de banken dat, indien zij een aanvraag van een consument ontvangen voor een hypothecair krediet, zij nauwgezet kijken naar het inkomensperspectief. Dat betekent dat de bank in haar beslissing om wel of geen hypotheek te verstrekken niet alleen naar het huidige vermogen en inkomen moet kijken, maar ook moet nagaan of dit inkomen in de komende tijd als gevolg van de effecten van het coronavirus, geheel of gedeeltelijk weg kan vallen. Per saldo kan dit betekenen dat – ondanks dat uw inkomen op dit moment nog goed is –  banken toch terughoudend worden om een hypotheek te verstrekken.

Overweegt u een woning te kopen of denkt u erover om te onderzoeken of de lasten van uw huidige hypotheek verlaagd kunnen worden? Dan adviseren wij u in een zo vroeg mogelijk stadium contact met ons kantoor op te nemen.

Wanneer u op zoek gaat naar een nieuwe woning zult u, wanneer u eenmaal een woning heeft gevonden, vaak snel moeten beslissen. Het is dan belangrijk dat u zeker weet of de betreffende woning voor u wel te financieren valt. Door tijdig met ons contact te zoeken kunnen wij u hierover goed informeren, zodat u op verantwoorde wijze een bod kunt uitbrengen en nadien niet voor onplezierige verrassingen komt te staan.

Al een aantal jaren is er sprake van een situatie waarin de rente zich op een laag niveau bevindt. De meeste deskundigen zijn het erover eens dat de rente in de komen jaren op een laag niveau blijft. Dat betekent dat u over het geld dat u leent voor een hypotheek weinig rente hoeft te betalen. Uw toekomstige woonlasten kunt u daarmee in zekere mate beperkt houden door nu te kiezen voor een lange periode waarbij de bank de rente niet mag verhogen. In onze adviespraktijk zien we dan ook dat veel relaties kiezen voor hypotheken waarbij de rente voor 20 jaar of langer wordt vastgezet op het huidige lage niveau.

Iemand die een woning wil kopen, krijgt bij de financiering van deze woning te maken met twee soorten kosten. Enerzijds de aflossing van de lening en anderzijds de rente over de lening. Ongeacht de hoogte van de rente zal het onderdeel aflossing gelijk zijn. De hoogte van de rente bepaalt dus voor een belangrijk deel de maandelijkse lasten van de hypotheek.

Zijn deze maandelijkse lasten als gevolg van de lage rente relatief laag, dan kunnen consumenten ook gemakkelijker de lasten van een hogere lening dragen. Wat je dan ziet gebeuren, is dat, door de lage rente en dus lage woonlasten, mensen bereid zijn een hoger bedrag te betalen voor de woning die ze willen kopen. In een markt waarin er veel meer kopers zijn dan beschikbare woningen, leidt dat tot een stijging van de woningprijzen. Dat is dan ook wat we nu zien gebeuren.

De meeste mensen hebben niet alleen een hypotheek maar ook andere financiële producten. Bijvoorbeeld een levensverzekering waarmee een kapitaal wordt opgebouwd voor een toekomstige uitgave of pensioen.

Bij veel van die producten is het eindbedrag dat u zult ontvangen geheel of gedeeltelijk afhankelijk van de hoogte van de rente. Toen u het product bijvoorbeeld in de jaren 80 van de vorige eeuw sloot, heeft niemand een scenario voor ogen gehad waarbij de rente zo laag zou komen te liggen als nu al een aantal jaren het geval is. Bij de indicaties over het eindkapitaal dat in de toekomst verwacht mocht worden, kunnen daardoor bedragen naar voren zijn gekomen die in de huidige markt niet meer gehaald worden. Dit kan betekenen dat het eindbedrag dat wordt opgebouwd uiteindelijk lager zal zijn dan waarmee in het verleden rekening is gehouden.

De lage rente heeft ook effect op de opbouw van pensioen. Weinig werknemers beseffen dat zij nu al een volle dag per week werken voor de financiering van hun pensioen. Ondanks het feit dat bij veel pensioenfondsen de premies tussen de 20 en 25% van het salaris bedragen, is te zien dat vrijwel alle fondsen niet in staat zijn uitkeringen te doen die de koopkracht garanderen en steeds meer fondsen dicht in de buurt zitten waarin ze de uitkeringen van pensioenen zullen moeten verlagen.

U en wij kunnen weinig of niets veranderen aan de lage rente. Voor een deel kan de lage rente voor u een voordeel zijn, maar deels ook een nadeel.

Wat wij samen wél kunnen doen is samen met u alles goed op een rij zetten zodat u geen onplezierige verrassingen in de naaste toekomst krijgt. Interesse? Wanneer u contact zoekt, maken wij graag een afspraak met u.

Elk jaar starten er in Nederland nieuwbouwprojecten. Vaak is er dan sprake van een projectontwikkelaar die een stuk grond bezit en vervolgens ontwerpen laat maken voor een reeks woningen die op die grond kunnen worden gebouwd.

Vervolgens kunnen belangstellenden deze grond, inclusief het ontwerp voor de woning, kopen. Vaak met de verplichting de woning te laten bouwen door een door de projectontwikkelaar geselecteerde aannemer.

Naast de koop van de grond gaat de koper dan ook een overeenkomst aan tot het bouwen van de woning. Deze laatste overeenkomst wordt dan aangegaan tussen de koper en de aannemer die de woning gaat bouwen.

Ook voor een nog te bouwen woning kan een hypothecair krediet worden verkregen. De bank zal de plannen beoordelen en vervolgens de hypotheekgelden ter beschikking stellen. Deze worden dan op een geblokkeerde rekening gezet. Elke keer wanneer de aannemer een deel van zijn kosten factureert, kan dit deel worden betaald vanuit dit bouwdepot.

Een risico bij het op deze wijze kopen van een woning is, dat er geschillen kunnen ontstaan tussen de koper, die opdrachtgever is, en de aannemer. Geschillen over bijvoorbeeld overschrijding van de offerte waarvoor de bouw is aangenomen. Of omdat goedkopere materialen worden gebruikt dan was afgesproken. Ook kan het gebeuren dat de bouwperiode veel langer duurt dan was overeengekomen. Dat kan grote problemen geven indien de koper zijn “oude” woning al heeft verkocht en op een bepaalde datum moet opleveren. In het slechtste scenario betekent dit dat de koper zijn nieuwe woning niet tijdig kan betrekken en tijdelijk iets moet huren. Dat betekent dan extra huurlasten en de kosten van een keer extra verhuizen.

Dramatischer wordt het wanneer de aannemer gedurende de bouw failliet gaat. Zeker wanneer er op dat moment ook al geschillen bestaan over bijvoorbeeld het feit dat niet de juiste bouwmaterialen zijn gebruikt of installatiefouten zijn gemaakt. De praktijk laat zien dat na een faillissement van de aannemer het verhalen van de schade op de boedel van de aannemer vaak niet meer mogelijk is. Extra schade gaat ontstaan wanneer een andere aannemer moet worden gevonden om de woning verder af te bouwen.

In dit soort situaties is er vaak geen redelijke kans op succes om de projectontwikkelaar aansprakelijk te stellen. Ook de bank die in opdracht van de koper de tussentijdse facturen van de aannemer heeft betaald, zal vaak niet aangesproken kunnen worden op de schade die de aannemer heeft veroorzaakt. De schuld die de koper bij de bank heeft, blijft echter staan en zal op enig moment moeten worden afgelost.

Projectontwikkelaars en aannemers proberen de zorg bij opdrachtgevers voor deze situatie weg te nemen door te werken met “garantieregelingen”. Gebruikelijk is dat een dergelijke garantieregeling wordt uitgevoerd door een onafhankelijke stichting die, bij een faillissement van een aangesloten aannemer, de extra kosten die de koper heeft als gevolg van dit faillissement vergoedt.

Maar, en dat maakt het lastig, niet elke “garantieregeling” is even degelijk. Er zijn krachtige en betrouwbare garantieregelingen en minder betrouwbare. Ons advies is om niet alleen op de “mooie naam” van de garantieregeling af te gaan, maar ook bij deskundigen goed na te gaan hoe degelijk de garantieregeling is.

De kans dat er bij het bouwproces geschillen ontstaan is groot. Ons advies is dan ook om tijdig, dus ver voor het moment dat er een geschil lijkt te ontstaan, een uitgebreide rechtsbijstandverzekering af te sluiten.

Overweegt u deel te nemen aan een nieuwbouwproject? Kom dan ook even met ons praten. Wij kennen de belangrijkste marktpartijen in onze regio en kunnen u waarschijnlijk goede tips geven waarop te letten voordat u zich bindt aan een dergelijk traject.